"법복벗고 하얀 가운 입는 교대역, 평당 4억 호가가 가리키는 '진짜' 욕망"
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2.Market Signal (시장신호)

🟡 주의 (Caution): 개발 붐 속 고평가 경계

"지금교대역은 단순한 '상승장'이 아니라, 종목이 바뀌는 '격변장'입니다. 묻지마 투자는 금물입니다."

3. The Truth (진실: 데이터와 현장의 괴리)

"임대수익률은잊으십시오. 지금은 오직 '용적률'만 거래되는 시장입니다."

• 현장의  착시: 겉보기엔 오래된 법조 타운처럼  보이지만, 실제로는 반경 300m 내에 10개 이상의 대형 신축 공사 현장이 돌아가는 '거대한 공사장'입니다 .
• 데이터의  경고: 대로변 토지 호가가 평당 3.9억~4.2억 원에 육박합니다 .
  이 가격은 현재의 낡은 건물에서 나오는 월세로는 절대 정당화될 수 없습니다.
• 숨겨진  의미: 시장은 이미 '용적률 800% 상향'이라는  미래가치를 가격에 100% 반영하고 있습니다 .
  즉, 현재 건물의 가치는 '0원'이며, 오직 '얼마나  높게 지을 수 있는 땅인가'만이 가격을 결정하고 있습니다.

4. Action Plan(냉철한 대응 전략)

💼 [투자자]: "수익률표는 찢어버리고, '가설계 도면'을 펼치십시오."

• 관망과  선별: 현재의 매매가는 '신축'을 전제로 형성된 가격입니다.
  단순히 사서 월세 받겠다는 생각으로 진입하면 마이너스 수익률을 면치 못합니다.
• 구체적     전략:
  
   
  1. 나대지/철거 예정지 공략: 철거 비용과 명도 리스크가 없는 나대지(서초동 1657-2 등)나 노후 건물이 차라리 낫습니다 .
   
  2. MD(임차 구성) 선기획: 건물을 짓기도 전에 '누구를 넣을 것인가' 정해야 합니다.
     병/의원(메디컬)이 아니면 이 높은 땅값을 감당할 임차인은 없습니다.
     이미 반경 200m 내에 50여 개의 병원이 밀집해 있습니다 .
     메디컬 유치 가능성이 없다면 매수를 보류하십시오.

🏥 [임차인/실사업자]: "메디컬이쏘아 올린 임대료, '틈새'를 노리십시오."

• 시장 상황: 대형 로펌과 병원들이 신축 빌딩을 통째로 사용하며 임대료 상한선을 끌어올리고 있습니다. 일반 사무실이나 소매점은 점점 설 자리를 잃을 것입니다.
• 구체적  전략:
  
   
  1. 이면도로(1B) 진입: 대로변은  평당 4억 원대지만, 한 블록만 들어간 이면도로는 평당 2억 원대로 가격 차이가 큽니다 .
     실속을 챙겨야 하는 법무법인이나 일반 기업은 서초대로  이면(GC-9, GC-11 구역 등)의 신축급  건물을 선점하는 것이 합리적입니다 .
   
  2. 권리금  방어: 재건축 이슈가 있는 낡은  건물은 피하십시오. 영업 잘하다가 쫓겨날 수 있습니다.
     계약 전 반드시 '건축 허가 여부'를 등기부등본에서 확인해야 합니다.

[Analyst'sNote] 
교대역은 더 이상 '변호사들의거리'가 아닙니다.
'강남역의 확장판'이자 '메디컬 빌딩 숲'으로변모 중입니다.
변화의 속도가 빠를 때 가장 큰 기회가 오지만, 준비없는 자에게는 가장 가혹한 시장이 될 것입니다.

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