NOI는 “앞으로 만들 수 있는 추가 순영업이익”입니다. 임대료 인상, 공실축소, 비용 절감 등으로 현실적으로 가능한 ΔNOI를 추정한뒤, 시장 Cap Rate을 적용해 “가치 개선 여지(ΔValue)”를 계산합니다. 동시에 그 ΔNOI를 달성하는 데 필요한 투자(리모델링·마케팅·시간)와 리스크를 함께 비교하면, Value-up과 리스크를 한 프레임에서볼 수 있습니다.
ΔNOI 프레임을 쓰면 모든Value-up 아이디어(리모델링, 업종 리포지셔닝, 공실 축소, 비용 절감)를하나의 숫자로 통합할 수 있고, 거기에 시장 Cap을 곱해“얼마까지 가치가 올라갈 수 있는지”를 계산할 수 있습니다. 여기에 들어가는 CapEx, 공사 기간 동안의 공실 리스크, 임차인 교체 리스크 등을 같이 놓고 보면, 감이 아니라 숫자로 “이 전략이 과연 할 만한지”를 평가할 수 있습니다.