WHY
상업용 빌딩 임대차는 단순히 “월세 얼마”만으로비교할 수 없습니다. 공실률, 무상임대 기간, 인테리어 공사비 지원, 관리비 부담 구조에 따라, 겉으로 보이는 월세와 실제로 건물주가 얻는 수익력 사이에는 큰 차이가 납니다.

ER은 이 모든 요소를 “시간” 위에 펼쳐서, 계약 기간 동안의 총 현금흐름을 월·㎡ 기준으로 표준화한 값입니다. ER이 높으면 “단위 면적당 진짜로 벌어들이는 힘”이 강한 빌딩이고, ER이 낮으면 반대로 임대 조건을 깎아주면서 겨우 세를 맞추고 있는 빌딩일 가능성이 큽니다. 따라서 ER은 같은 지역·유사등급 빌딩끼리 “진짜 수익력”을 비교하는 공정한 잣대입니다.

STEPS

1. 계약서와     임대료 명세서를 기준으로, 명목 월세·보증금·관리비·무상임대 기간·인테리어     지원 규모를 정리한다.
2. 공실률(최근 1~2년 기준)을     반영해, “실제 임대운영 면적”과 “실제 임대 기간”을 추정한다.
3. 무상임대     기간 동안의 미수입, 인테리어 지원(건물주 부담분)을 전체 계약 기간으로 나누어 월 환산 비용으로 전환한다.
4. 명목 월세에서     공실·무상·인테리어 월환산 비용을 빼고, 필요 시 관리비 전가 구조도 조정하여 “실질 월 임대료”를 계산한다.
5. 실질 월     임대료를 임대 면적으로 나누어 “ER(원/㎡/월)”를 구하고, 인근     빌딩의 ER과 비교한다.

CAUTION

• 공실률을     단기간 일시적 공실이 아니라, 최소 1~2년 평균치로     보는 것이 안전하다.
• 인테리어     지원금이 초기 투자에 미치는 영향과, 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 점(감가)을 구분해야 한다.
• ER 비교 시 건물 등급(Grade A/B/C), 입지, 건물 나이 등을 통제하지 않으면 왜곡된 결론에 도달할 수 있다.

evidence_internal

• buildingup “ER 계산 템플릿”
• 실제 빌딩 A/B/C 케이스 스터디(무상임대·인테리어 조건 비교)

evidence_external

• 글로벌 리츠(특히 오피스/리테일) IR     자료의 ER 관련 설명 부분
• 국내 상업용     리서치 보고서 중 ER/Net Effective Rent 언급 자료

‍