WHY
세금을 모르고 수익률을 계산하면, 실제 손에 남는 돈이 예상과 크게 달라집니다. 특히 상업용은 취득세와 양도세가 크고, 임대소득세와 종부세도 무시하기어렵습니다. Genesis v1.0에서는 세무사 수준의 디테일이 아니라, 투자자가 스스로 대략적인 세후 수익률을 감각적으로 계산할 수 있을 정도의 구조를 잡아주는 것이 목표입니다.

STEPS

1. 취득가, 취득세율(지역·용도별), 등기 비용을 합산해 “취득 초기 비용”을 계산한다.
2. 공시가격·과세표준을 기준으로 재산세·종부세(해당 시)를 대략 추정한다.
3. 예상 임대소득(ER 기반)과 필요경비를 고려해 임대소득세를 계산해 본다.
4. 보유 기간     후 매각가를 가정해 양도차익(매각가 – 취득가 – 필요경비)을 추정하고, 양도소득세를     계산한다.
5. 취득~보유~양도 전체를 관통하는 “세후 IRR”을 대략적으로 계산해 본다.

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