1. "캡레이트 5.0%"라는 말의 함정

"이 빌딩의 캡레이트는 5.0%입니다."

상업용 부동산 시장에서 가장 흔히 듣는 말이지만, 가장 위험한 말이기도 합니다. 캡레이트는 시장의 수많은 변수에 의해 움직이는 '값'이지, 고정된 '숫자'가 아닙니다.

거래가 드문 시장에서 단 하나의 '점 추정치(Point Estimate)'에 의존하는 것은, 나침반의 바늘 하나만 보고 항해하는 것과 같습니다. 국제평가기준(IVSC)과 RICS는 금리 급등기 등 시장 불확실성이 클 때, 평가의 '가치 불확실성(Valuation Uncertainty)'과 '민감도'를 투명하게 공시할 것을 강력히 권고합니다.

2. 핵심 요약 (TL;DR)

• 목표: '점 추정치'의 과신 위험을 줄이고, 합리적인 '범위(Band)'를 제시하여 의사결정의 질을 높입니다.
• 핵심: ①NOI 정규화 (한국형) → ②Comps 선별/가중 → ③질적 조정 → ④민감도 분석 → ⑤밴드(L-Base-U) 제시.
• 근거: IVS/RICS의 평가 원칙, IFRS 13의 민감도 공시 요구, 한국부동산원(REB)의 통계 RSE를 준용합니다.

3. (중요) 한국형 특수성: NOI 정규화와 '보증금'

글로벌 표준 캡레이트(NOI ÷ Value)를 한국 시장에 적용할 때, 'NOI' 산정부터 국내 특수성을 반영해야 합니다.

• 글로벌 NOI: (임대 수익 + 기타 수익) - (운영 비용)
• 한국형 NOI: 한국 상업용 부동산은 '보증금(Deposit)'과 '월세'가 혼합
• '환산임대료' 적용: 따라서 buildingup.kr의 'NOI 정규화'는 보증금의 기회비용을 반영하는 것을 원칙으로 합니다.

[Dr. Kim's Note]

ER 산정 메서드 리포트가 '인센티브'를 차감하여 실질 수익을 찾는 과정이었다면, 본 리포트의 'NOI 정규화'는 그 결과에 '보증금의 기회비용'까지

4. Cap Rate 밴딩 5단계 워크플로

1단계: Comparable 수집 및 'NOI 정규화'

• Comparable 수집: 동일 권역, 유사 등급, 유사 WAULT(가중평균 잔여임대기간)를 가진 거래사례 3건 이상을 수집합니다.
• 데이터 신뢰도 등급화: (Gap 5 보완) buildingup.kr은 데이터 출처별 신뢰도를 다음과 같이 가중합니다.
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2단계: 속성 가중치(Weighting) 적용 (Base Cap)

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