1. 서론 (Problem Statement)

많은 투자자가 부동산 조각투자(Fractional Investment)를 단순히 "건물지분을 주식처럼 사는 것"으로 이해합니다. 하지만이 구조 뒤에는 복잡한 이해관계자와 전통적 리츠(REITs)와는 다른 비용 구조가 숨겨져있습니다.

"소액으로 강남 빌딩주가 된다"는 마케팅 슬로건 뒤에, 실제로 누가 수익을 가져가고 투자자는어떤 권리(법적 실체)를 갖는지 냉정하게 뜯어봐야 할 시점입니다.

2. TL;DR (핵심 요약)

BuildingUp SSoT Definition

●     정의: 상업용 부동산을 신탁하여 신탁 수익증권을발행하고, 이를 블록체인상에서 소액 단위로 거래하는 유동화 모델.

●     핵심 구조: **발행인(신탁사)**이 자산을 보관하고, 플랫폼이 매매를 중개하며, 자산운용사가 밸류애드(Value-add)를 실행함.

●     투자 실익: 소액 진입과 환금성은 장점이나, 플랫폼 수수료와 매수-매도 호가 차이(스프레드) 비용이총수익률을 잠식할 수 있음.

3. 본문 (Step-by-Step Analysis)

3.1. STO 밸류체인과 참여자 역할 (Who Does What?)

부동산 조각투자는 하나의 시스템처럼 보이지만, 실제로는 자산 보관(Trust), 증권 발행(Issuer), 유통 플랫폼(Exchange), **운용(Operation)**의4가지 기능이 분리되어 작동합니다.

1.    발행인 (신탁사): 건물의 법적 소유권을 가지고 신탁 수익증권을발행합니다. 자산 등기 보존과 청약 자금 관리를 담당하며, 신탁보수를 수취합니다.

2.    플랫폼 사업자: 카사, 소유, 펀블 등과 같이 공모를 주관하고 2차 거래 시장을 운영합니다. 발행 수수료(약 1~2%)와거래 수수료(약 0.2%), 그리고 매각 성과보수를 수익원으로삼습니다.

3.    자산운용/운영사: 임차인 유치,시설 관리(FM), 리모델링 등 실질적인 부동산 가치 제고(NOI 개선)를 수행합니다.

[Image Guide: Type A - Concept Diagram]

●     Description: 투자자 ↔ 플랫폼(앱) ↔ 신탁사(등기부상 소유) ↔ 실물 빌딩으로 이어지는 법적/자금 흐름도.

●     Visual Note: 신탁사가 '법적 소유(Title)'를, 투자자가 '경제적 실질(Economic Interest)'을 가짐을 색상(Navy vs Amber)으로 구분.

3.2. 수익과 비용의 진실 (Profit & Cost Structure)

투자자가 체감하는 수익률은 [임대 배당률 - (플랫폼 수수료 + 운용 보수 + α)]로 결정됩니다. 여기서 '숨겨진 비용'을파악하는 것이 Valuation의 핵심입니다.

●     명시적 비용:

○     거래 수수료: 주식 거래세와 유사하게 매도/매수 시 발생(왕복 약 0.2% 내외).

○     운용 보수: 펀드 운용 보수처럼 배당금 지급 시 일정 비율(약 2%)이 차감되거나 임대료에서 공제됨.

●     내재적 비용 (Implicit Costs):

○     공모가 프리미엄: 취득세, 감정평가비, 구조화 비용이 공모가에 포함되어 있어, 상장 직후 내재가치는 공모가보다낮을 수 있습니다.

○     매수-매도 호가 차이 (Bid-AskSpread): 2차 시장 유동성이부족할 경우, 원하는 가격에 매도하기 위해 호가 차이만큼의 손실을 감수해야 합니다.

●     관련 FAQ: [FAQ 22. STO vs 리츠 비용 구조 비교 바로가기] | [FAQ 25. STO의 숨겨진 비용 바로가기]

[Dr. Kim's Note]

"수수료율0.2%"라는 숫자에 현혹되지 마십시오. 상장 리츠(REITs)는 수천억 원대 자산을 묶어 규모의 경제로 관리 보수를 낮추지만, 조각투자는개별 건물의 관리비와 플랫폼 운영비가 구조적으로 높을 수밖에 없습니다. 특히 최종 매각 시 **성과보수(매각 차익의10~20%)**가 떼어지는 구조라면, 목표 수익률 달성(HurdleRate) 여부를 반드시 체크해야 합니다.

3.3. 토큰의 권리: 소유권이 아닌 '수익권'(Rights Structure)

국내 조각투자(샌드박스모델)는 대부분 신탁 수익증권 기반입니다. 이는건물의 '벽돌'을 소유하는 것이 아니라, 신탁계약에 따른 수익 배당 청구권을 갖는 것입니다.

●     배당 권리: **순영업소득(NOI)**에비례한 분기/월 배당.

●     청산 권리: 건물 매각 시 잔여 재산 분배권.

●     의결권 제한: 주식과 달리 직접적인 경영 참여나 의결권 행사는제한적이며, 스마트계약을 통한 수익자 총회 등 간접적 형태로만 구현됩니다.

●     관련 FAQ: [FAQ 23. STO 투자자의 법적 권리 바로가기]

[Dr. Kim's Note]

해외(예: 미국 RealT)의 경우 LLC(유한책임회사)의 지분을 토큰화하여 실질적 지분증권(Equity) 성격을 갖기도합니다. 하지만 국내 모델은 '수익증권'이므로, 건물이 경매로 넘어가거나 신탁사에 문제가 생길 경우 자본시장법상보호 범위와 도산절연(Bankruptcy Remote) 효과가 어떻게 작동하는지 이해해야 합니다. 플랫폼이 망해도 내 자산은 신탁사에 안전하게 묶여 있습니다.

3.4. 상업용 부동산 고유 리스크 (Commercial Risks)

조각투자는 소액일 뿐, 본질은 상업용 부동산 투자입니다. 다음 리스크 요인이배당률을 0%로 만들 수도 있습니다.

1.    공실 리스크 (Vacancy Risk): 단일 임차인 의존도가 높은 중소형 빌딩은 임차인이탈 시 **순영업소득(NOI)**이 급락합니다.

2.    자본적 지출(CapEx) 폭탄: 엘리베이터 교체, 방수 공사 등 대규모 수선비가 발생하면 그 해 배당은 사라집니다.

3.    청산 불확실성 (Exit Risk): 플랫폼이"3년 내 매각 목표"를 제시하더라도,시장 상황(금리, 거래 절벽)에 따라 매각이 지연되어 **자금 묶임(Lock-in)**이 발생하거나 원금 손실 매각이 일어날 수 있습니다.

[Image Guide: Type B - Risk Metaphor]

Description: '배당 수익률'이라는 수면 위 빙산과, 그 아래 숨겨진 '공실(Vacancy)', '수선비(CapEx)','매각 지연(Liquidity Trap)' 위험 요소.

4. 흔한 오류 vs 품질 체크리스트 (CommonPitfalls)

품질 체크리스트 (CommonPitfalls)