“임대료는 오르는데, 공실은쌓인다 — 강남 오피스의 착시 효과.”
‍

2. Market Signal (신호등)

🟡 주의(Warning) — 숫자는 안정, 시장의체감은 불안정.

• 대형 오피스는 공실 ‘0’으로 시장 평균을 끌어올리고 있음
• 그러나 구축·중소형 오피스는     공실 확산 + 호가 급등이라는 위험 신호 발생

3. The Truth (진실)

데이터는 A라고 말한다. 하지만 현장은 B다.

A. 데이터(공식 통계)는 말한다:

• 임대료 상승 지속 → 수요 견조
• 공실률 안정 → 시장 탄탄
• 수익률은 다소 압축되나 여전히 성숙기 그대로

B. 그러나 현장은 전혀 다른 이야기를 들려준다:

• 강남대로·테헤란로의 대형 오피스만 ‘만실’
• 뒤편 골목의 구축·중소형     오피스는 공실 다수 포착
• 임대료 호가는 통계보다 높게 책정되어 ‘실제 거래 부진’ 발생
• 유동인구는 많지만 대형에만 몰리고, 소형에는     스며들지 않는다

➡ 결론:
“통계의 평균값이 시장의 불편한 진실을 가리고 있다.
대형은 성숙기, 구축은 쇠퇴기 초입에 있다.”

4. Action Plan — 지금 무엇을 해야하는가

[투자자용 전략] — ‘매수보다시장 구조를 먼저 읽을 때’

1. 지금은 중소형 구축 오피스를 무리하게 매수할 타이밍이 아니다.
   
    
   • 공실 증가 + 호가 과대 → 수익률 리스크 존재
 
2. 매수 타깃은 ‘공실 0%의 대형 Anchor 빌딩’ 또는     ‘확실한 리포지셔닝 가능 자산’으로 한정.
3. Cap Rate 압축기(성숙기)에서는 “가격”이 아닌 “운영 안정성”을     기준으로 판단해야 한다.
4. 시장 조정기(구축)에서는 리스팅이 누적될     때까지 조금 더 관망하는 것이 유리.

[임차인용 전략] — ‘수요둔화 구간의 절대 기회’

1. 구축·중소형에서 ‘무권리·저권리’ 물건이 빠르게 늘고 있다. → 권리금 부담 없이 진입 가능한 기회 구간.
2. 호가가 높아도 실제 거래는 약하므로, ‘임대료 인하 협상’ 가능성이 매우 높음.
3. 대형 오피스 하부 상권 대신, 보행 유입이 지속되는     ‘세컨드 라인(이면도로)’을 집중 공략.
4. 장기계약보다 단기·유연계약(1~2년) 선택 → 시장 조정기 리스크 최소화.

📌 종합 메시지

“지금 강남 오피스 시장은 두 얼굴을갖고 있다.

공식 통계는 안정을 말하지만, 골목에서는 이미 조용한 구조조정이시작됐다.”

‍